影响房价的因素多种多样，交通和区位是两大突出因素。为了缓解老城区在人口、交通等方面存在的压力，拉动新城区建设快速发展，新城区往往成为高铁站点的所在地，一批高铁新城如雨后春笋拔地而起。

但在过去的发展中，很多高铁新城存在定位不清晰、综合配套不完善、房地产先行等一系列问题，大批有投机需求的购房者涌入高铁新城，导致新城区房价坐地而起。之后，在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下，随着房地产调控深入推进，以高铁新城为代表的楼市热点区域得以“降温”。

日前，国家发展改革委、自然资源部、住房城乡建设部和中国铁路总公司发布了《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（以下简称《意见》），明确提出“规划协调、布局合理”，“量力而行、有序建设”，“站城一体、综合配套”，“市场运作、防范风险”的基本建设原则。随着《意见》的深入实施，各地高铁新城的开发建设将更加规范。

塘桥镇的房价没以前“疯狂”了。

今年3月~4月，江苏省张家港市塘桥镇房价连续下跌。以二手房为例，3月，二手房均价为元/平方米；4月，为元/平方米。在张家港市二手房价格稳中有升时，被市场寄予厚望的塘桥镇二手房价格却较年4月同期下跌约8个百分点。

在此之前，特别是从年6月开始，塘桥镇二手房均价从元/平方米攀升至今年2月元/平方米的历史最高点，增幅达到16.2%。然而，一直是张家港市房价增幅“领头羊”的市区，同期增幅仅为11.9%。

张家港，经济发达的三四线城市。塘桥是位于张家港市区东南部的小镇，面积94.4平方公里，常住人口约20万。根据《张家港市城市总体规划（年~年）纲要》（以下简称《纲要》），未来张家港市中心城区的空间结构为“一主城”、“一副城”、“一公园”。其中，副城即为塘桥高铁新城。张家港市惟一的高铁站将建设在塘桥镇，区位优势明显。

《意见》指出，我国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题。对于开发建设，《意见》提出了要求，包括防止单纯房地产化倾向等内容。

从追捧到谨慎房企拿地态度转变

今年4月9日，张家港市二环路内出让3幅地块。与以往轮番竞价的火热场面不同，这场竞拍草草收场，其中两幅地块以底价成交、一幅地块流拍。流拍的商业用地毗邻塘桥镇，土地起拍楼面价为元/平方米。紧挨着这幅地块的碧桂园翡翠公馆项目，去年的售价已突破1万元/平方米。除去紧挨省级公路、面积相对狭小的因素外，在张家港市主城区和高铁新城的双重加持下，这幅地块的流拍多少让人感到“爆冷”。而两幅以底价成交的地块中，一幅位于塘桥镇，面积.12平方米，成交价为万元。

从楼市进入“五限”时代，再到党和政府强调“房住不炒”，国家调控的决心不变，限制楼价政策持续向三四线城市下延。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，市场收紧或者政策收紧会促使房企理性拿地，且控制土地成本成为拿地首要考虑因素。房企自然会倾向于选择更为优质的地块。

早在年就传出塘桥镇要建高铁枢纽站的消息，但理应借此上位的房地产市场却并没有扶摇直上。当时塘桥镇的房地产市场还是以本土几家小型房企为主，直到一家以大润发超市为主的商业中心进驻并营业，部分高端小区才借此迎来一波房价上扬。以首批进驻塘桥镇的高端小区——东海华庭为例，年小区二期的开盘价为元/平方米，已远高于周边老旧小区每平方米多元的售价。“当时文教、商业配套都不完善，而且几条铁路建设也没有进展。对以实体经营为主又相对保守的张家港人来说，乡镇房产的吸引力远不如市区。”一位房企销售人员说。数据显示，到年12月，塘桥镇新建商品房的预售均价为元/平方米、市区为元/平方米。

年，碧桂园、新城创佳、兆坤、中梁等品牌房企陆续布局离上海市仅百公里且未实行限购限售的张家港市，搅动了一直以本土房企为主的张家港楼市。数据显示，年，张家港市共出让44幅地块，仅碧桂园1家房企就购入8幅；当年拿地数量前六均为外地房企，共购得19幅地块。

年，张家港市土拍竞争更加激励，共有保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业10家房企涌入。“地王”价格屡屡被刷新，楼面价7月最高定格在元/平方米、溢价率84.79%。在之后的一场土拍中，塘桥镇一块总面积为.4平方米的地块经过14轮报价，最终以2.5亿元成交，楼面价达元/平方米、溢价率13%。在地价升高的同时，铁路建设不断取得新进展，为塘桥镇楼市注入了一剂“强心针”。

数据显示，年，张家港市累计出让经营性建设用地（不含保障房）.6亩，同比年下跌11%；土地出让总金额.6亿元，同比上涨41%，总体呈“量跌价涨”特点。

房企为降低高地价隐藏的风险，开始在张家港市采取组团开发模式，如美的和融创合作开发滨江御园项目，正荣联合弘阳地产、新城控股、碧桂园合作开发十里锦绣项目，保利与碧桂园合作开发珑樾项目。

在这个过程中，来自各方的调控政策已经出现。年6月~年1月，苏州各家银行连续5次上调房贷利率。年8月27日，张家港市实施限售政策，规定“不动产证未满2年的商品住房（含二手住房）不得转让”。

年9月之前，张家港新开楼盘屡次传出“
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